Huizenprijs daalt; wie zijn de gelukkigen?

Het lijkt erop dat de woningmarkt eindelijk een keerpunt bereikt heeft. De huizenprijzen zijn namelijk al voor de derde maand op rij aan het dalen. Sterker nog: in drie maanden tijd is de gemiddelde transactieprijs met ruim €18.000 gezakt. 

Keerpunt

Volgens cijfers van het CBS en het Kadaster waren bestaande koopwoningen in oktober nog wel 7,8% duurder dan in oktober vorig jaar. Maar ook die prijsstijgingen worden steeds lager: in september was dat namelijk nog 9,4%. Het is al sinds zes maanden dat de stijgende trend aan het afvlakken is.

Ook uit allerlei andere cijfers blijkt dat de woningmarkt aan het veranderen is. Zo is het aantal aangeboden woningen de afgelopen drie maanden met 22% toegenomen. Daarnaast is het aantal bezichtigingen per aangeboden huis gehalveerd, van ongeveer 10 keer in 2021 naar 5 keer in juli 2022. Tot slot minderde het aantal biedingen per woning van 3,2 in januari naar 2,2 in juli.

Oorzaken afkoeling woningmarkt

Maar wat is eigenlijk de oorzaak van de dalende huizenprijzen, na een jarenlange stijgende trend? De huizenprijzen staan al een tijdje onder druk, onder andere door de invloed van de hoge energiekosten, de stijgende inflatie en de gestegen hypotheekrente.

Met name de hogere hypotheekrente is een belangrijke oorzaak van de afkoeling van de woningmarkt. Mensen die nu een hypotheek nemen kunnen door de gestegen rente minder geld lenen voor de aanschaf van een huis. De gestegen hypotheekrente in combinatie met de hoge energierekeningen en de inflatie hebben het leven een stuk duurder gemaakt, waardoor er minder overblijft voor de maandelijkse woonlasten. Dit heeft dus de gekte uit de woningmarkt gehaald waardoor de huizenprijzen zijn gaan dalen.

Verschil in woonlasten

De gemiddelde verkoopprijzen van bestaande woningen zijn aan het dalen, terwijl het woningaanbod toeneemt. Voor wie is dit eigenlijk (het meest) voordelig? De huidige woningmarkt biedt vooral kansen voor mensen die de afgelopen jaren aanliepen tegen de enorme prijsstijgingen en het massale overbieden bij de zoektocht naar een nieuw huis.

Voor starters hebben de huidige marktomstandigheden twee kanten. Enerzijds is het voor starters fijn dat de huizenprijzen aan het dalen zijn. Anderzijds zijn de woonlasten momenteel een stuk hoger dan een jaar geleden, wat het voor starters lastiger maakt om een geschikte woning te vinden. De hogere hypotheekrente en de gestegen energiekosten tikken namelijk wel aan.

Een doorsnee senior met gemiddeld een hoger inkomen daarentegen, staat in een betere positie om een nieuwe woning te kopen. Door de gestegen huizenprijzen hebben veel huizen een stevige overwaarde opgebouwd. Een senior kan deze overwaarde gebruiken bij het zoeken van een nieuw huis, terwijl starters dat niet kunnen.

Nieuwe huizencrisis?

De huizenprijzen zijn nog maar beperkt aan het dalen en is er nog weinig aan de hand op de woningmarkt. Vooralsnog wordt er geen extreme daling van de huizenprijzen verwacht in 2023 en is een zware huizencrisis, zoals in 2009-2013, dus niet aan de orde.

Toch vraag je je misschien af, hoe goed zijn huiseigenaren momenteel beschermd als de huizenprijzen nog harder zouden dalen? Door de jarenlange stijgende trend in huizenprijzen hebben mensen een waardesprong gemaakt. Uit een onderzoek van woningmarktonderzoeker Calcasa blijkt zelfs dat woningen momenteel een gemiddelde overwaarde van €175.000 hebben. Een verdere daling van de huizenprijs kan daarom makkelijk worden opgevangen. Sterker nog, in een extreem scenario met een prijsdaling van 10% per jaar duurt het nog tot begin 2028 voordat de overwaarde volledig verdampt is. In een scenario met een daling van 3% per jaar is de overwaarde in 2040 pas verdampt.

De huidige woningmarkt kan dus nog wel tegen een stootje en is bestand tegen verdere prijsdalingen. Let wel op dat bovenstaande cijfers gaan over gemiddelden. Heb je bijvoorbeeld afgelopen jaar pas een huis gekocht? Dan heb je momenteel minder overwaarde en kan het lastiger zijn om een huis snel weer te verkopen.  

Ben je net verhuisd en nog op zoek naar een goede Inboedel- of Opstalverzekering met scherpe premie? Bereken eenvoudig en snel je premie bij Allianz Direct.

Bron: CBS, Calcasa, NOS